在当今房产市场中,法拍房以其独特的优势吸引了越来越多购房者的目光。
相较于传统房源,法拍房往往具备价格优势,
起拍价通常低于市场价,为购房者提供了难得的捡漏机会。
此外,法拍房房源透明,交易流程规范,且部分房源地段优越,极具投资潜力。
无论是自住还是投资,法拍房都是一个值得关注的选择。
今天兴业拍卖就带大家了解一下法拍房购买须知。
什么是法拍房
法拍房,即法院拍卖房产,是被法院强制执行拍卖的房屋。
当债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时,被债权人经司法程序向法院申请强制执行,
将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得案款偿还债权,这种通过法院拍卖的房产就是法拍房。
购买法拍房注意事项
01 房屋是否存在瑕疵
房屋质量直接影响居住体验、资产价值及后续维护支出。
法院在拍卖程序中,一般会对房产存在的明显缺陷进行公示。
竞买人需在参拍前充分研读公告信息,须知竞得房产并完成付款后,
即表明其已接受房屋实际状况,并承诺自行承担标的物可能存在的各类质量风险。

02 房屋产权是否清晰
竞买人应在参拍前全面核查标的物权属状况,
重点关注土地性质、规划用途、产权登记状态及抵押担保情况等核心信息。
对于尚未满足办证条件或存在产权瑕疵的标的物,
法院通常会在公告中予以特别说明,并按现状处置。
竞得人需充分知悉相关风险,成交即视为认可标的物现状并自愿承担可能产生的产权过户障碍。

03 房屋是否存在租赁
根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定,
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,
不影响租赁合同的效力,即“买卖不破租赁”。
根据"买卖不破租赁"原则,即便竞买人取得房屋所有权,既存租赁关系仍具法律效力。
在租赁期内,新产权人无权要求承租人腾退,原租赁合同继续有效。
因此,建议竞买人在参拍前务必核实标的物租赁状态,包括租期、租金等关键信息,以规避潜在风险。

04 房屋是否设立居住权
根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定,居住权人有权按照合同约定,
对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
居住权的设立将直接影响竞买人对标的物的实际使用权。
即便完成产权过户,若房屋已为特定主体设立居住权,新产权人仍可能面临使用权受限的情形。
建议竞买人在参拍前,通过不动产登记机构或执行法院核实居住权登记信息,
重点确认权利主体、设立时间及存续期限等核心要素,以充分评估交易风险。
05 房屋购买都有哪些费用
参与竞拍前得先交保证金,一般是起拍价的 10% 左右。
竞拍成功它就抵扣房款,没拍中会退还。
有一个必须注意的点是,如果拍中在一定时间内没有缴纳全部房款,保证金是不予退还的。
除此之外我们还需缴纳的是契税和一些隐藏的费用。
契税:首套二套140㎡以下,按 1% 的税率征收契税。
首套 140 ㎡以上的,按 1.5% 的税率征收契税,二套 140 ㎡以上的,按 2% 的税率征收契税。
个人所得税和增值税:通常按各付各税原则,买家不用掏。
但有些法院会要求买家先垫付,后续可以退还。
隐藏费用:指长期空置的“法拍房”可能因长时间无人管理而累积拖欠大量水电费、物业费等相关费用。
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